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¿CUÁL ES EL VERDADERO PAPEL DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS?

noviembre 05, 2018

by La Gestión

administrador de fincas, comunidad de propietarios

Las familias que viven en casas individuales, lo que se denomina ‘a cuatro vientos’, se dice que son afortunadas. Poder expresar eso de “no tengo vecinos” puede ser un lujo que no está al alcance de todos, sobre todo si hablamos de chalets. Pero la mayoría de los ciudadanos residen en edificios de pisos gestionadas por un administrador de fincas. Y aquí es donde surge en concepto de comunidad de propietarios. Un sistema se fusiona la propiedad privada con elementos comunes (escaleras, ascensores, zonas comunitarias, etc.) Una dinámica de convivencia donde surgen diversas problemáticas a atender por parte de profesionales externos, y donde la ley que hoy comentamos determina sus peculiaridades.

Todos hemos estado alguna vez -o conocemos-, por ejemplo, las Juntas de propietarios. Se tratan en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. En dicho texto se habla de la periodicidad de estas reuniones, que deben celebrarse al menos una vez al año. Los presupuestos y la revisión de cuentas comunes es el objetivo a presentar y debatir. La convocatoria de debe realizar con un mínimo de seis días de antelación. Y aunque el presidente es quien habitualmente la organiza, el resto de propietarios puede reunirse en Junta sin que lo convoque el presidente. Si la totalidad de los vecinos está de acuerdo.

Pero las Juntas es solo uno de los puntos de esta ley. Quizá el más conocido. Pero hay importantes iniciativas que no dependen de la celebración de una Junta. Como por ejemplo, las obras necesarias de mantenimiento o rehabilitación. O las que se realicen para responder a la correcta accesibilidad de personas con discapacidad, entre otras. Y dichas obras han de ser costeadas conjuntamente por todos los propietarios de la finca, normalmente mediante derramas en las que sí interviene la Junta.

¿Eres propietario? Sí, estás obligado a esto

Además de las obras obligatorias, y de la correcta conservación de las zonas comunes, los miembros de una propiedad horizontal tienen unas obligaciones extras. Por ejemplo, de comunicar a secretario de la comunidad (que sería un gestor o abogado externo, que ejerza como administrador) si ha vendido su propiedad. De no hacerlo, tendrá que seguir sufragando los gastos de la comunidad que le correspondan, a no ser que lo comunique el nuevo vecino.

Otro tipo de gastos al que está obligado un propietario dentro de la propiedad horizontal, es a contribuir al denominado fondo de reserva. Un fondo que, si se utiliza, deberá ser repuesto al comienzo del siguiente ejercicio presupuestario. Es decir, por lo general, al año siguiente. Con el fondo de reserva se puede, por ejemplo, contratar un seguro que cubra daños en la comunidad.

El papel administradores de fincas

Según la Ley de Propiedad Intelectual (artículo 20), se ha de designar a una empresa o profesional cualificado como administrador de la finca. Las tareas generales se basan de velar por el buen funcionamiento del edificio de viviendas. Sin embargo, la normativa también señala que la Junta puede atribuirle otras funciones que necesiten ser gestionadas. De modo que, si en tu comunidad de propietarios necesitáis ayuda, no dudéis en solicitarla a vuestro administrador.

Un administrador de fincas colegiado, como apuntábamos antes aludiendo al secretario de la Junta, suele ser una gestoría o un bufete de abogados especializado en Derecho Inmobiliario. Como responsable, este administrador debe gestionar también la contabilidad de la finca, liberando a los propietarios de esta tarea. Por todo ello, lo idóneo es confiar en especialistas en la materia que aporten la tranquilidad que necesita un sistema tan peculiar como el de la Propiedad Horizontal. Con las vicisitudes que presenta cada vecino.

¿No estás de acuerdo? Impúgnalo

Los acuerdos tomados en la Junta de propietarios pueden ser anulados ante los tribunales. Aunque solo en casos excepcionales. Y no simplemente cuando sean contrarios a los propios estatutos de la comunidad de propietarios. Sino, por ejemplo, cuando beneficien solo a determinados vecinos mientras que para el resto son altamente perjudiciales. En el primer caso, el plazo para recurrir a un juez es de un año. Pero si se da la segunda situación o similares, se debe actuar antes de tres meses.

Debes tener en cuenta que para llevar a cabo este tipo de acciones, así como para poder votar para la adopción de un acuerdo, debes estar al corriente en los pagos a la comunidad. En caso contrario, no tendrás autoridad para ello. Los propietarios en Junta están en el punto más alto de la jerarquía en la propiedad horizontal. En el segundo escalón se encuentra el presidente y, si los hay, los vicepresidentes. En tercer lugar la persona que es nombrada secretaria, y en último término el administrador de la finca. Si bien estas dos últimas figuras suelen concentrarse en un mismo representante externo.

En definitiva, la propiedad horizontal es una forma de gobierno con la finalidad de hacer más fácil y democrática la experiencia de vivir rodeado de otras personas y familias. Con capacidad económica y costumbres distintas, probablemente, a las nuestras. De ahí la importancia de ser civilizado a la hora de convivir con nuestros vecinos, para evitar malos ratos y posibles enfrentamientos.

Fuente: https://www.elmundofinanciero.com